3月份公布的1-2月份數(shù)據(jù)中最為明顯的變化就是房地產(chǎn)投資的大幅回升，與此同時(shí)各地房?jī)r(jià)出現(xiàn)了全面上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)似乎已經(jīng)到來(lái)。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)到來(lái)，自然收益率曲線的拐點(diǎn)也會(huì)隨之到來(lái)，各位礦業(yè)界同仁也對(duì)此雀躍，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)難道又能像“黃金十年”那樣拉動(dòng)全球礦業(yè)嗎？本期，《礦業(yè)界》綜合華創(chuàng)債券團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)就后期房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)以及對(duì)房地產(chǎn)對(duì)全球礦業(yè)的拉動(dòng)進(jìn)行深入的分析。

一、局部收緊+整體放松：房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的驅(qū)動(dòng)因素并沒(méi)有改變

盡管3月25日前后，上海深圳等幾個(gè)今年以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅較大的城市推出了較為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，成為2014年9月30日全面放松房地產(chǎn)市場(chǎng)以來(lái)的首次逆周期的調(diào)控。我們也發(fā)現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)的政策放松還在加碼，包括一些供給過(guò)多的地方例如沈陽(yáng)，四川等。

因此，目前的房地產(chǎn)政策可謂是全國(guó)整體放松+局部城市的收緊，政府也倡導(dǎo)因城實(shí)政。那么在整體放松的背景下，驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的基本因素并沒(méi)有改變，這包括：

（1）首套房貸款利率持續(xù)下降，貸款優(yōu)惠占比持續(xù)上升。數(shù)據(jù)顯示，3月份全國(guó)首套房貸款平均利率為4.54%，較2月份繼續(xù)下降，也幾乎是歷史最低的水平。而貸款優(yōu)惠利率占比上升到76.98%，較2月份的71.83%明顯的提升。即使上海要求銀行對(duì)首套房地產(chǎn)貸款利率必須在9折以上，成本也僅在4.4%左右，并不會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房貸款利率的明顯上升。如果考慮公積金貸款利率，成本更是低到3.25%。因此首套房貸款利率的低位是驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的核心原因。

（2）從二套房貸款利率看，3月份全國(guó)平均水平為5.39%，基本等于基準(zhǔn)利率上浮10%，而從實(shí)際貸款利率占比看，多數(shù)也在基準(zhǔn)和上浮10%區(qū)間內(nèi)。因此，即使政策要求二套房保持在上浮10%的幅度，也和目前實(shí)際市場(chǎng)的情況較為一致，并不會(huì)導(dǎo)致二套房購(gòu)房者的貸款利率的壓力。

（3）2015年居民中長(zhǎng)期貸款累計(jì)是3萬(wàn)億，而房地產(chǎn)銷售中住宅成交為7.28萬(wàn)億，即使假設(shè)居民全部的中長(zhǎng)期貸款都是去買了新房，那么貸款占房?jī)r(jià)的比例也就是42%，顯示這種算法是高估了貸款比例的。而據(jù)房地產(chǎn)研究員的數(shù)據(jù)顯示，一般貸款占房屋總價(jià)的平均比例也就是40-50%，這恰恰說(shuō)明對(duì)全國(guó)市場(chǎng)而言，居民購(gòu)買房地產(chǎn)的杠桿并沒(méi)有用足政策允許的空間。那么即使央行對(duì)部分城市要求更高的首付比例，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不大。

至于此前市場(chǎng)討論較多的首付貸，本質(zhì)上在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的占比非常微小，不管禁止與否，都不會(huì)產(chǎn)生明顯的影響。綜合而言，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖的驅(qū)動(dòng)因素并沒(méi)有改變。

二、一線城市房?jī)r(jià)不會(huì)明顯下跌，標(biāo)桿意義依然重大

當(dāng)然，上海深圳出臺(tái)更為嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，無(wú)疑會(huì)從情緒上對(duì)這幾個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的壓力。但是我們并不認(rèn)為這幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)明顯的下跌，而一線城市對(duì)整體樓市的標(biāo)桿作用依然重大。

首先，短期內(nèi)政策加碼調(diào)控確實(shí)會(huì)導(dǎo)致上海和深圳的房地產(chǎn)需求放緩，并對(duì)后期價(jià)格上漲的預(yù)期改變。但是目前上海和深圳最大的問(wèn)題還是供給不足。即使一部分需求因?yàn)檎�策調(diào)控被壓制，但是供小于求的矛盾并沒(méi)有根本上的改變。以上海為例，2015年開始，銷售明顯快于投資速度，導(dǎo)致房地產(chǎn)可售套數(shù)和面積出現(xiàn)明顯下降。

其次，政策重點(diǎn)在壓制需求，并沒(méi)有在增大供給上做文章，2016年以來(lái)，土地供給持續(xù)下降，因此一線城市供需的失衡矛盾一時(shí)間很難得到緩和，房地產(chǎn)價(jià)格也難明顯的回落。

從實(shí)際成交情況看，3月25日限購(gòu)加碼后，上海日均成交量較春節(jié)后日均成交量?jī)H僅下滑14%；深圳成交下滑較多，達(dá)到43%，但實(shí)際上在出臺(tái)政策之前的3月份成交量就已經(jīng)較2月份下滑了20%，那么實(shí)際上政策出臺(tái)后較政策出臺(tái)前下降了20%。北京由于沒(méi)有政策的加碼調(diào)控，成交量則持續(xù)放大。

綜合而言，盡管政策加碼調(diào)控后，上海和深圳成交量有所下滑，但是幅度并不大，絕對(duì)成交量仍處于較高的水平，而考慮到供給的不足和改善需求仍在，一線城市房?jī)r(jià)恐難明顯的下跌。當(dāng)然，前期快速上漲的局面也會(huì)得到扭轉(zhuǎn)，最終結(jié)果可能是由前期的快速上漲轉(zhuǎn)向小幅上漲。

從歷史上看，一線城市無(wú)疑是對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著非常重要的標(biāo)桿作用，這表現(xiàn)為一線城市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感度更高，房?jī)r(jià)和成交量也更為敏感。歷史上的多次房地產(chǎn)小的周期，變化都是從一線城市開始，并最終延續(xù)到二三線城市。包括2014年底的一線城市的回暖，最終傳導(dǎo)到了二三線城市的回暖。根據(jù)我們上面的分析，盡管政策加碼調(diào)控后上海和深圳成交量有所下滑，但價(jià)格并不會(huì)明顯下降，因此一線市場(chǎng)的穩(wěn)定依然會(huì)成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的標(biāo)桿。

三、政策圍魏救趙，二三線城市有望明顯改善，推動(dòng)房地產(chǎn)的全面回暖

一線加碼調(diào)控，其他城市繼續(xù)放松的結(jié)果最終可能是更多的需求轉(zhuǎn)向一線周邊的二三線城市，反而會(huì)加快這些地方的去庫(kù)存速度。政策上的圍魏救趙對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定似乎會(huì)起到更好的作用：

首先，由于前期一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的反彈，扭轉(zhuǎn)了前期市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的悲觀預(yù)期。而老百姓慣有買漲不買跌的習(xí)慣，房地產(chǎn)價(jià)格的回暖反而會(huì)進(jìn)一步釋放老百姓的購(gòu)房需求。近幾年貨幣供應(yīng)量的大規(guī)模投放，客觀導(dǎo)致了流動(dòng)性的泛濫，而對(duì)通貨膨脹預(yù)期的上升，也客觀上強(qiáng)化了老百姓買房的沖動(dòng)。

其次，一線城市的限購(gòu)加碼，加上中國(guó)正在形成的大的城市集群，導(dǎo)致一些在一線城市被限購(gòu)的需求轉(zhuǎn)向了一線周邊的城市。例如上海周邊的杭州，北京周邊的天津，深圳周邊的珠海和東莞等等，在一線限購(gòu)加碼后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了更為火爆的行情。

最后，從庫(kù)存上看，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大量的庫(kù)存集中在二線和三線城市，如果一線擠出的需求能轉(zhuǎn)向這些城市，無(wú)疑會(huì)對(duì)全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存消化起到更關(guān)鍵的作用。

正如上面的分析，政府對(duì)一線城市加碼調(diào)控的結(jié)果最終可能是加快二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖更為全面。

從近期公布的數(shù)據(jù)看，現(xiàn)在的房地產(chǎn)價(jià)格上漲很明顯已經(jīng)不局限于一線城市，正在蔓延到二線甚至局部三線城市。房?jī)r(jià)的上漲，無(wú)疑將通過(guò)房租，消費(fèi)領(lǐng)域服務(wù)費(fèi)的提高影響通貨膨脹水平和通貨膨脹預(yù)期。一旦房?jī)r(jià)加速上漲，又會(huì)約束貨幣政策的放松空間。

綜合而言，我們認(rèn)為政策圍魏救趙，盡管可能導(dǎo)致一線城市成交放緩，價(jià)格上漲速度放緩，但更利于二三線成交量的回升和房地產(chǎn)去庫(kù)存的順利進(jìn)行，使得房地產(chǎn)回暖更為全面。

四、成也蕭何敗也蕭何，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)曾是拉動(dòng)全球礦業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Α?/span>

2010年以來(lái)，中國(guó)步入工業(yè)化中后期，進(jìn)入“轉(zhuǎn)型”階段，中國(guó)GDP增速連年下降，2015年已經(jīng)跌破7%。礦產(chǎn)品消費(fèi)量首次出現(xiàn)下降，造成全球礦業(yè)步入低谷期。而房地產(chǎn)業(yè)是過(guò)去十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的核心，房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)了全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)如何帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，本文不做贅述，因?yàn)橛?.5萬(wàn)篇專門論述該話題的科技論文。

之前，《礦業(yè)界》（ID：MiningWorld）刊發(fā)了《重磅|全球礦業(yè)衰退罪魁禍?zhǔn)?mdash;中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》的文章，作出了以下判斷:中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是導(dǎo)致全球礦業(yè)衰退的“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;。這是一個(gè)富有挑戰(zhàn)性的判斷，也是讓所有人大跌眼鏡的判斷，更是一個(gè)多數(shù)人都不相信的判斷。但是，這就是事實(shí)！

過(guò)去10年，中國(guó)老百姓平均每個(gè)家庭至少換了一次房，換一次新房就必須要買新家具，家具有哪些？桌椅板凳、洗衣機(jī)、冰箱、彩電、空調(diào)、暖氣片、燃?xì)庠睢⒐艿馈㈤T窗、燈具、電線、裝飾品等等。

下面我們論述一下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)礦產(chǎn)資源消費(fèi)的拉動(dòng)作用。房地產(chǎn)行業(yè)直接消費(fèi)了70%的建筑礦產(chǎn)（水泥灰?guī)r、大理石、黏土等）、60%的玻璃礦產(chǎn)（石英、硒、硼等）、60%的鋼鐵、60%的鈦（涂料）、57%的釩（煉鋼用）、54%的錳（煉鋼用）、50%的煤炭（水泥、鋼鐵、玻璃等建筑所需材料均是消耗煤炭及電力最大的產(chǎn)業(yè)）、50%的葉臘石（煉鋼用）、45%的鋅（暖氣片和管道）、35%的鋁、30%的天然氣。

與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)品。銅有16%用于家電、14%用于室內(nèi)電路、4%用于建筑，共占34%。鎳有85%用于不銹鋼，而不銹鋼多數(shù)用于家用炊具和餐具。銦60%以上用于生產(chǎn)彩電等顯示器。這些礦產(chǎn)也都與建筑有關(guān)。

總體來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)直接/間接拉動(dòng)了中國(guó)近60%的礦產(chǎn)資源的消費(fèi)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)幾乎決定了礦業(yè)的發(fā)展形勢(shì)。

顯然，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)曾是拉動(dòng)全球礦業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Γ?/span>

五、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還能長(zhǎng)期拉動(dòng)全球礦業(yè)嗎？

目前，中國(guó)的城市化率已經(jīng)達(dá)到56%（按照戶口統(tǒng)計(jì)），實(shí)際城市化率要高于60%，因?yàn)橛幸淮笈�人生活在城市，卻沒(méi)有城市戶口。按照發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)國(guó)家城市化率達(dá)到60%，其城市化進(jìn)程將嚴(yán)重放緩。因此，未來(lái)中國(guó)大規(guī)模的城市化運(yùn)動(dòng)即將結(jié)束，每年進(jìn)入城市的人口從最高近5000萬(wàn)人，下降至1000萬(wàn)人左右。城市化對(duì)房地產(chǎn)的拉動(dòng)將大幅下降，對(duì)礦產(chǎn)品需求的拉動(dòng)也將大幅下降。

2015年，中國(guó)人均住房面積約36平方米，即一個(gè)三口之家的住房面積為108平米，一個(gè)五口之家的住房面積是185平米。已經(jīng)達(dá)到或者超過(guò)了日本、韓國(guó)、英國(guó)的水平，基本飽和。因此，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，未來(lái)難以再像過(guò)去10年一樣高速發(fā)展。